La hausse des impayés, signe d'une augmentation de la précarité

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L'impact de la crise et la montée du chômage se ressentent sur le niveau des loyers impayés. La part des ménages en impayés de loyer de plus de trois mois est passée de 5,4 % à 6,7 % entre fin 2008 et fin 2010 dans le parc locatif social, selon l'enquête menée par l'Union sociale de l'habitat, qui regroupe 800 organismes HLM détenant et gérant plus de 4,2 millions de logements en France.

"Les difficultés à retrouver un emploi et la croissance de l'endettement des ménages expliquent en grande partie cette hausse, explique Patrick Kamoun, conseiller de la confédération. Même si la situation semble se stabiliser, la précarité des locataires est inquiétante."

Si le taux de recouvrement au bout d'un an demeure supérieur à 98 %, c'est grâce à certaines aides publiques telles que le fonds de solidarité logement financé par le département, l'avance "Loca pass" (caution logement gratuite) ou l'allégement et l'effacement de dette qui a augmenté cette année, selon l'office des HLM.

Du côté du parc locatif privé, la situation est aussi inquiétante. La part des loyers impayés est inférieure au parc social mais la situation se dégrade, selon Jean Perrin, directeur de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) qui représente près de 6,3 millions de logements pour 15 millions de locataires.

"Nous sommes passés de 100 000 dossiers de difficultés de paiement à plus de 130 000 cette année", déplore-t-il. Et "si les impayés sont plus fréquents ce n'est pas parce que les locataires deviennent malhonnêtes mais simplement parce qu'ils sont en grandes difficultés", veut-il croire.

Un phénomène d'exclusion Entre les loyers impayés, les frais de justice et la remise en état du bien, le coût des sinistres peut s'avérer très élevé pour le bailleur.

ACCENTUATION DU PHÉNOMÈNE D'EXCLUSION DES REVENUS MODESTES

Face à cette situation, les propriétaires tentent aujourd'hui de se couvrir par des contrats de garantie des loyers impayés (GLI) auprès des compagnies d'assurances privées. Plus de 15 % du parc locatif français y a recours. Mais les exigences de location imposées accentuent le phénomène d'exclusion du parc privé des revenus modestes.

Pour limiter cette discrimination, des contrats de garantie des risques locatifs (GRL) ont été mis en place par l'Etat et Action logement en 2006. Ce dispositif prend en charge les risques d'impayés de loyer (charges comprises), les dégradations locatives et les frais de procédures en cas de défaillance du locataire dont la part du loyer et des charges dans leurs ressources mensuelles (taux d'effort) atteint 50 % contre 30 % chez les assureurs privés.

Seules la Mutuelle Alsace-Lorraine, la MMA et la caisse de garantie Fnaim proposent cette garantie. "Plus de 200 000 contrats ont été souscrits. L'accentuation de la précarité n'a pas entraîné de phénomène de déresponsabilisation", dit Lucie Cahn directrice de l'Association pour l'accès aux garanties locatives; mais elle reste discrète sur le taux de s taux de sinistralité.

Mais le GRL peine à convaincre : 400 000 contrats étaient attendus. Cette frilosité s'explique par des coûts de gestion importants et une profitabilité moindre pour les assureurs. Sans compter des cotisations plus élevées pour les bailleurs du fait d'une sélection des locataires moins importantes par rapport au GLI.

Ce semi-échec du GRL et le renforcement des exigences de garantie des propriétaires réduisent l'accès aux logements des ménages aux faibles revenus quitte à pousser à une plus grande vacance locative dans certaines villes moyennes.

Ronan Kerneur

Article paru dans l'édition du 08.09.11